开场:你签的不是合约,是三十年的脆弱性
你二十八岁,存了整整三年,终于凑到两百万的头期款。签约那天你的手心全是汗,笔拿起来的时候手指微微发抖,但你还是签下去了,因为你爸妈说,买房是最安全的投资,有房子才有根。
签完的那一刻你松了一口氣,觉得自己终于做了一件大人该做的事。 三十年房贷,每个月三万块准时从薪资账户里扣走。头两年你觉得还好,咬一咬牙就过去了。但到了第三年,你发现事情不对了。主管暗示部门可能要缩编,你第一个念头不是怎么应对,而是房贷怎么办。
朋友约你出国旅行,你嘴上说没时间,心裡算的是这个月缴完房贷跟管理费之后卡里只剩四千块。你开启手机银行看了一眼,扣掉房贷跟基本生活费,你每个月能自由支配的钱不到五千块。而你大学同学没买房,每个月把同样的钱丢进指数基金,三年下来账户多了快五十万,假日还能到处跑。
你有没有这种感觉?明明拥有了一间房子,但日子过得比没买的时候更紧绷。这不是你不够努力,也不是你薪水太低,是你从一开始就被一句话绑架了,那句话叫做:买房是最安全的投资。
这句话在台湾已经变成一种信仰,但信仰不等于事实。今天这篇文章会带你拆解三组真实资料,告诉你台湾房市的结构性风险到底有多大,然后给你一套租跟买的决策计算框架,以及一份如果你选择不买房、钱应该怎么配置的具体方案。
记住一句话,这是今天整支影片的核心:房子可以是家,但不该是牢笼。 当你把全部筹码压在一个不能卖、不能动、不会产生现金流的资产上,你拥有的不是安全感,是脆弱性。
第一组数据:台湾人口结构已经过了不可逆的轉折点
根据国发会的人口推估报告,台湾从二零二零年开始正式进入人口负成长,每年死亡人数超过出生人数。二零二三年台湾的总生育率已经掉到零点八七,是全世界最低的地区之一。 国发会推估到二零三五年台湾总人口会降到两千两百五十万左右,比现在少将近一百万人。
你以为人口减少跟房价没什么直接关系,但实际上房价长期来看就是供需的游戏。需求端的购屋主力是二十五到四十四岁的青壮年人口,而这个年龄层的人数正在以每年好几万的速度缩减。供给端呢,台湾这几年每年的新建住宅量还维持在高档。一边是买家越来越少,一边是房子越盖越多,供需的天平正在慢慢倾斜。
这代表什么?这代表未来十年到十五年,台湾的购屋需求会出现结构性的萎缩。这不是景氣回圈那种跌了还会回来的波动,是人口消失了,需求就永远不会回来了。
如果你觉得这太夸张,看看日本。日本从一九九零年代开始人口增速放缓,东京以外的房价从那一年之后跌了将近三十年,很多地方至今还没有回到当年的高点。这不是假设,这是真实发生过的事情。
但光知道人口在减少还不够,九成的人都忽略了一个更关键的东西,就是区域分化。台北市跟新北市因为就业机会高度集中,短期之内人口流入可能还撑得住。但如果你买的是中南部的非核心区域,或是一些新兴重划区的预售案,十年后你想轉手的时候很可能会发现根本找不到买家,或者必须大幅降价才出得掉。
所以你要关注的不是全国房价指数的涨跌,而是你那个具体区域的人口是净流入还是净流出。这个资料在内政部户政司的网站可以免费查到,按月更新,但大多数人从来没有点进去看过。
第二组数据:利率风险被严重低估
台湾这几年的房贷利率大约在二趴左右,很多人觉得借钱买房的成本很低,现在不买以后更贵。但你有没有认真想过,利率不会永远停在这个位置?
我来算给你听,假设你贷款一千万,三十年期,利率二趴的时候你每个月要缴大约三万七千块。如果利率升到三趴,月缴金额变成四万两千块。如果升到四趴,每个月要缴四万七千块。利率每升一趴,你每个月就多掏大约五千块。一年多六万,三十年累积下来就多了将近一百八十万的利息。
这代表什么?这代表你今天觉得还得起的房贷,三五年后很可能就变成压垮你的那根稻草。更要命的是利率上升的时候通常也是经济不太好的时候,你的加薪幅度可能跟不上利率的上升速度,收入跟支出两头挤压,你的生活品质会急剧下降。
你可能会说,台湾央行不太可能大幅升息,过去这么多年利率都很平稳。好,那我们拉长时间来看。台湾在一九九零年代末期,房贷利率曾经到过七趴以上。你说那是二三十年前的事了,对,但你签的房贷合约本来就是二三十年的事。你今天签下去的贷款要到二零五零年代才会完全还清。
中间这三十年全球经济会发生什么事,通膨会不会突然失控,地缘冲突会不会推高利率,没有任何人能保证。 一九九零年的台湾人也没有预测到利率会飆到七趴,就像二零二零年的美国人没有预测到利率会在两年之内从接近零趴拉到超过五趴。黑天鹅不是会不会来的问题,是什么时候来的问题。
第三组数据:台北租金报酬率不到二趴,资产正在沉默流血
租金报酬率是什么?简单说就是你买一间房子拿去出租,每年收到的租金除以买房的总价,得出的那个比率。这个数字可以告诉你,市场觉得这间房子的价格合不合理。台北目前的租金报酬率大约在一点五到一点八趴,这个数字在全球主要城市当中是偏低的。
这代表什么?这代表以目前的租金水准来看,台北的房价已经被高估了。一点五趴的租金报酬率意味著你花两千万买一间房子拿去出租,一年收到的租金大概三十万到三十六万,平均一个月两万五到三万。听起来好像还行,但你把房屋税、地价税、社群管理费、修缮费、保险费全部加进去,实际的净报酬率可能连一趴都不到。
换算下来你投入两千万,一年的净收益可能不到二十万。这笔钱如果放在年化五到七趴的全球股债配置裡面,同样两千万一年的预期报酬是一百万到一百四十万。差了五倍到七倍。这个差距放到二三十年的时间尺度来看,会是一个天文数字。
讲到这裡你可能会想,那些已经买房而且赚到钱的人呢?没错,过去三十年台湾房价确实涨了很多,但那是在人口持续成长加上利率持续走低的大环境之下发生的。这两个最核心的支撑条件,现在一个已经反轉了,另一个在全球范围内也开始轉向。
过去的涨幅不代表未来还会重演。用后视镜来做决策是投资裡面最常犯的错误之一。
真实算给你看:三十年后,一千四百万的差距
我不是说买房一定是错的,对某些人来说,买一间自住的房子确实能带来稳定感跟归属感,这些东西是有价值的。但问题在于,大多数人在做这个决定的时候根本没有算过账,他们只是因为爸妈说了、同事买了、仲介催了,就签了一个三十年的合约。
我来算一笔真实的账,让你感受一下数字的重量。假设你今年三十岁,手上有三百万现金,每个月薪水扣掉生活费之后还能存三万块。现在有两条路摆在你面前。
第一条路,你把三百万拿去当头期款买一间总价一千万的房子,贷款七百万,三十年期利率二趴。每个月房贷大约两万六,加上管理费税费杂支大概再多四千,每月住房固定支出三万。三十年后你还清了房贷,拥有一间屋龄三十年的房子。假设台湾房价每年平均涨二趴,这间房子三十年后的市值大约一千八百万。虽然房贷还清后你的实际净资产就是一千八百万,但三十年下来你总共付出的贷款利息大概两百三十万,持有期间的税费维修折旧加起来又耗掉大约一百五十万。而且这一千八百万是一间旧房子,你要变现就得卖掉你住的地方。
第二条路,你不买房,继续租一间月租一万五的房子住。三百万全部投入全球股债配置,每个月原本要拿去缴房贷的三万块扣掉一万五的房租,剩下的一万五也持续投入市场。假设年化报酬六趴,三十年后你的投资组合价值大约三千两百万。
两条路,同样的起点三百万加上每月三万,三十年后一个是一千八百万的旧房子,一个是三千两百万的流动资产。差了一千四百万。用劳动部公布的平均月薪四万五来算,一千四百万大约等于你二十五年的全部薪水。这不是运氣好坏的问题,是资产配置方式造成的结构性差异。
四条一票否决铁律:你现在还没做到的就先别买
在你做任何决定之前,我先给你四条一票否决铁律。只要违反其中任何一条,你就不应该在这个时间点买房。
第一条,如果你没有至少六个月生活费的紧急预备金,而且这笔钱是在头期款之外的,你就不能买房。买房之后你的每月现金流会变得非常紧绷,一旦碰到失业、生病或者任何意外,你没有缓冲的餘地就会被迫断供。断供的后果不只是失去房子,还有信用纪錄受损,影响你未来所有的贷款跟金融往来。这条适用所有人,没有例外。
第二条,如果你的每月房贷加上所有持有成本超过家庭月收入的四成,你就不能买房。一旦超过这条线,你的生活品质会大幅下降,而且完全没有空间应对任何额外支出。小孩生病要看自费门诊、车子坏了要维修、过年要包红包,这些看起来不大的开销加在一起就足够让你喘不过氣。
第三条,如果你未来三到五年内有可能换工作、换城市或者有其他大额资金需求,你就不能买房。因为房子是流动性最差的资产,你买进去容易出来难。台湾的房屋交易成本包含仲介费、契税、印花税、代书费加起来大概是房价的四到六趴,如果持有不到五年还要被课比较高的房地合一税。短期内要卖的话光是交易成本就可能吃掉你的全部涨幅。
第四条,如果你买房的动机不是因为算过数字觉得合理,而是因为恐惧或焦虑,你就不能买房。怕以后买不起、怕被别人比下去、怕父母失望,这些都是情绪在驱动你做一个三十年的财务决策。 情绪化的决定在投资领域几乎没有好结果。这四条铁律,哪一条你现在还没做到?先对自己诚实。
结语:不买房,钱该怎么处理?
如果你现阶段的答案是不买房,那省下来的钱应该怎么处理?这是很多人卡住的地方,决定不买房之后钱就一直放在银行活存裡面,每年被通膨吃掉二到三趴的购买力,几年下来你会发现自己虽然没有背房贷,但也没有变得更有钱。所以你需要一套具体的配置方案,不是放著不管,而是让钱替你工作。
第一步,建立紧急预备金。 拿出至少六个月生活费的金额放在高利活存或者货币市场基金裡面,随时能领但平常不要去动它。以每月支出三万来算就是十八万。这笔钱不是拿来投资的,是拿来买安全感的,有了它你才不会在失业或者突发状况的时候被迫低价卖掉投资认赔出场。
第二步,每月可投资金额的七成定期定额买进股票型指数基金。 台湾投资人可以直接买零零五零这类追踪台湾大盘的国内基金,也可以透过复委托买美股上市的全球指数基金。这笔钱是你的长期成长引擎,至少要能放十年以上不动。你不需要选股、不需要看盘、不需要判断进场时机,每个月固定日期固定金额自动扣款就好。
第三步,剩下的三成再分两份。 二成放在债券型指数基金裡面用来降低整体的波动幅度,一成放在黄金相关的产品裡面当作通膨对冲跟极端风险的保险。
第四步,每半年做一次再平衡。 就是检查你的股票、债券跟黄金的比例有没有因为涨跌偏离太多。比如股票涨多了占比超过八成,就卖掉一部分轉到债券跟黄金,让整体比例回到七比二比一。这个动作每年做一到两次就够了,不需要天天盯盘。
不同人群不同参数,但方向一样,不要把全部身家压在单一资产上面。 房子可以是家,但不该是牢笼。每一次面对大额财务决定的时候先问自己,这个选择是让我的人生更自由,还是更不自由。答案如果是后者,不管你爸妈怎么说、不管同事朋友怎么看,你都应该停下来认真想一想。
你的人生只有你自己在过,别人的标准不是你的标准。如果这篇文章对你有帮助,帮我分享出去,也欢迎留言告诉我你目前最大的财务压力是什么。
本文涉及财务/投资建议,实际情况请依自身条件评估,并諮询专业理财顧问。
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